Petição Inicial - Perdas e Danos - Atraso na conclusão da Obra de Imóvel - Juízado

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UM DOS JUÍZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DA COMARCA DE NATAL.

XXXX, brasileira, divorciada, técnica judiciária, inscrita no CPF XXX, residente e domiciliada na Rua , n. , Lagoa Nova, Natal/RN através de sua advogada, devidamente habilitada (anexo 01), com endereço para intimações na rua Lauro Pinto, N. 100, Sl. 03, Lagoa Nova, Natal/RN, que a final assina, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor AÇÃO DE PERDAS E DANOS, a ser processada pelo rito ordinário, contra XXXXX, pessoa jurídica de direito privado com sede na Rua XXX, n., conj., Tatuapé, São Paulo/SP, CEP, inscrita no CNPJ sob o n°, em razão dos fundamentos de fato e de direito e com os pedidos a seguir deduzidos:

Os fatos

A Autora firmou contrato de promessa de compra e venda com a Ré

A ré é fornecedora de consumo

A ré é fornecedora de consumo que atua no ramo da construção e incorporação imobiliária, promovendo, com ou sem a parceria de outras empresas, a venda de imóveis no mercado de consumo, inclusive mediante financiamento do preço. 

A Autora adquiriu da ré a unidade autônoma 22, do bloco XXi, do empreendimento denominado “Tal”, conforme demonstrado em contratos de promessa de compra e venda e quadro resumo em anexo.

Ocorre que em conformidade com a cláusula “M” do contrato, citado anteriormente, o prazo para entrega do referido imóvel seria no dia 30 de junho de 2012, entretanto o imóvel só foi entregue a autora no dia 21 de maio de 2013, 11 (onze) meses após a data prevista, causando inúmeros transtornos a Autora.

Em virtude do atraso da entrega, a empresa/Ré enviou um adendo contratual (em anexo) em que a construtora se comprometia a indenizar o valor R$ 11.842,45 (onze mil, trezentos e sessenta e dois reais e treze centavos), reconhecendo o atraso da obra, inclusive cobrou por e-mail o envio do mesmo. Entretanto, logo depois a construtora entrou em contato por via telefônica informando que o acordo estava suspenso, pois só a partir daquele momento, todos os acordos envolvendo indenizações só seriam feitos através de via judicial.

Por todo exposto requer Indenização referente a todos os custos com moradia (aluguel, condomínio e IPTU) nos meses (jun/2012 a mai/2013), conforme despesa abaixo relacionadas, decorrentos do atraso as obra, conforme comprovantes de pagamento e contrato de locação em anexo.

Tabela de custos

DESPESAS	VALOR
Aluguéis jun. a dez. de 2012	R$ 5.085.60
Aluguéis jan. a mai. de 2013	R$ 4.532,95
IPTU 5 parcelas de 2013	R$ 503,00
Condomínio jun. a dez. de 2012	R$ 1752,00
Condomínio jan. a  mai. de 2013	R$ 1400,00
Total:	R$ 13.273.55
Total corrigido:	R$ 14.600,10

Além de requerer condenação da empresa ao pagamento de Danos Morais em virtude do atraso da obra.

O Direito

1-                  Danos Materiais

 Ora, por tudo já exposto na exordial, bem como pelas informações vinculadas diariamente na mídia, percebe-se a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da Construtora Ré, uma vez que segundo a clausula M, da promessa de compra e venda – quadro resumo, a data prevista para a entrega da unidade habitacional seria no junho de 2012.

Assim, tendo a Ré ultrapassado o prazo previsto, mesmo por alegação de caso fortuito ou força maior, deve pagar indenização por danos materiais a Autora, desde o prazo previsto na entrega, até a data de entrega das chaves da mesma. Devendo a empresa na oportunidade juntar aos autos documentação que comprove a entrega.

Corroborando com este entendimento, colaciono jurisprudência deste  Egrégio Tribunal de Justiça acerca do tema:

EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. (...) MÉRITO. MULTA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO EM ENTREGA DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. EXCESSO DE CHUVAS E ALTERAÇÃO NO PROJETO ORIGINAL. FATORES PREVISÍVEIS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

- É devida a multa contratual prevista em caso de inadimplemento, quando, havendo atraso na entrega de obra de construção civil, não é apresentada justificativa hábil a afastar a penalidade."

(grifos acrescidos)

(TJRN. Apelação Cível n° 2007.008317-7. Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível. Relator: Juiz Convocado Virgílio Fernandes de Macêdo. Julgamento: 06/03/2008)

Não é outro o entendimento adotado pelos demais Tribunais Pátrios:

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. CASO FORTUITO. INFLUÊNCIA DO REGIME DE CHUVAS NA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. INADIMPLÊNCIA DOS DEMAIS COMPRADORES. FORMA DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. TAXA SELIC. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS.

I - Na execução de obra de engenharia, empresa construtora deve prever em seu cronograma eventuais atrasos causados pelo período chuvoso.

II - Pequeno aumento no regime de chuvas em um determinado ano, mormente quando, comparado com os demais períodos, não se mostra exorbitante, não se mostra apto a justificar um atraso de cinco meses no início da obra e mais de um ano para a sua conclusão, principalmente se não há nos autos prova de que este período chuvoso causou o atraso alegado pela construtora.

III - (...)

IV - (...).

V - (...)

VI - (...)

VII - (...)

IX - O simples inadimplemento por parte da fornecedora de produtos e serviços de construção civil no tocante à entrega do imóvel na data aprazada, sem justo motivo, já gera dever de pagar lucros cessantes correspondentes aos valores a que o consumidor poderia auferir com o aluguel do imóvel não recebido.
(20070110887255APC, Relator ROMULO DE ARAUJO MENDES, 6ª Turma Cível, julgado em 03/12/2008, DJ 29/04/2009 p. 102)

Nos caso em tela, percebe-se que o inadimplemento ocorrido foi unilateral, partindo unicamente da Construtora. Sendo assim, razoável a fixação dos Danos emergentes concernente aos valores de alugueres, condomínio e IPTU, tendo em vista a natureza das unidade habitacionais.

Outrossim, entende-se que a simples constatação do inadimplemento contratual já respalda a possibilidade de se pleitear os lucros cessantes, tendo em vista que não decorrem única e exclusivamente da necessidade de se auferir renda alugando os imóveis.

Entretanto, o fato da comprovação de pagamento da despesa de moradia (em anexo), enseja a obrigação da ré em custear as despesas existentes em decorrência de seu inadimplemento.

Ora, as consequências do inadimplemento resultam na impossibilidade do consumidor usufruir o mesmo como bem entenda, seja para alugar ou para uso próprio.

Este, inclusive, foi o entendimento seguido pelo Superior Tribunal de Justiça- STJ, ao julgar um caso análogo:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. MULTA. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA.

1 - A deserção decorre da falta de preparo e não da sua insuficiência, notadamente se, como na espécie, a diferença de valor é ínfima. Precedentes iterativos desta Corte.

2 - (...).

3 - Configurado na instância ordinária o adimplemento das parcelas a que estava o promitente comprador obrigado e o inadimplemento do promitente vendedor, viabilizada fica a condenação em lucros cessantes, expressados pela impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo o tempo, mais de 22 anos, de atraso na entrega do imóvel. Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas.

4 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido.

(REsp 155.091/RJ, Rel. Ministro  FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2004, DJ 02/08/2004 p. 395)

Via de consequência, requer esta Autora que a fixação dos danos emergentes no valor referente aos alugueres (aluguel + condomínio + IPTU) no período que se dá entre a data da entrega, junho de 2012, até a data da entrega do imóvel, maio de 2013, todos devidamente corrigidos, totalizado no valor de R$ 14.600,0 (quatorze mil, seiscentos reais s dez centavos)

                                                      2. Danos morais

Incontroverso que as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda em o qual previa a obrigação da ré de entregar a autora a unidade adquirida até junho/2012.

Incontroverso também que o prazo contratual não foi respeitado, sendo o autor imitido na posse do referido imóvel somente em maio de 2013, ou seja, mais de 11 meses após o prazo avençado.

Ocorre que ao comprometer-se com empreendimento de tal envergadura, a requerida deve estar ciente das condições em que se encontra o mercado, não podendo agora repassar ao consumidor final, a quem vendeu o sonho da casa própria em determinado prazo, o ônus pela falta de correto planejamento do que se propôs a empreender.

Assim vale ressaltar a lição de Sérgio Cavalieri Filho, para quem o Código esposou a teoria do risco do empreendimento, de forma que todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens ou serviços fornecidos, independentemente de culpa. Este dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, quer perante os destinatários dessas ofertas.

Portanto, não há como afastar a responsabilidade do réu pelo atraso na entrega do imóvel aos autores, prevista para ocorrer em junho/2012 (item M do quadro resumo do contrato ).

Logo, no caso concreto, se Vossa excelência partir para a análise do conjunto probatório, vislumbrará que a mora contratual decorreu de fatos imputáveis exclusivamente à parte ré, razão pela qual imperioso o dever de indenizar pelos prejuízos sofridos, bem como em relação à multa estipulada em caso de atraso.

A propósito Arnaldo Rizzardo, ao discorrer sobre finalidades da cláusula penal, (Direito das Obrigações, 3.ed, Rio de Janeiro, Forense, 2007, pág 538), assim explica:

“Não resta dúvidas de que duas as finalidades básicas: compelir ao cumprimento e composição do prejuízo pela mora ou omissão em atender o convencionado. A função coercitiva é, realmente, a mais importante, apesar das tendências em salientar o caráter reparatório ou compensatório. Sempre predominou esta finalidade, eis que interessa sobretudo ao credor ver atendido o seu crédito, pelo tempo, modo e valor firmados. Possui força intimidativa, induzindo o devedor a satisfazer aquilo a que se comprometeu. Temendo que será obrigado a pagar soma bem superior àquela consignada no contrato, haverá maior empenho e cuidado para o devido cumprimento.”

Assim, considerando a conduta da ré, que ensejou sem sombra de dúvida prejuízos à autora, estão presentes os requisitos necessários à caracterização do dever de indenizar, quais sejam, conduta do agente e seu nexo com o dano experimentado.

Assim, em virtude do atraso da obra e dos transtornos causados a Autora, requer a Indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a títulos de Danos Morais.

Os Pedidos

I.- Os pedidos principais

Mercê de todo o exposto, o autor pleiteia a procedência desta ação, com o acolhimento dos seguintes pedidos:

                I.A.          Condenação da ré à obrigação de pagar danos emergentes decorrentes da não entrega do imóvel, nos termos desta exordial, no montante de R$ 14.600,10 (quatorze mil, seiscentos reais e dez centavos).

                I.B.          Condenação da ré ao pagamento de Danos Morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

                I.C.          Condenação da Ré ao pagamento de Honorários de sucumbência no valor de 20% s ser incidido no valor total desta (Tutela Antecipada + condenação de Mérito). 

II.- Os pedidos acessórios

A autora requer ainda:

a)     Seja determinada a citação e intimação postal da ré, no endereço acima informado, a fim de que, com expressa advertência sobre os efeitos da revelia (CPC, art. 285) e no prazo de 15 (quinze) dias, apresente resposta, se lhe aprouver, aos pedidos ora deduzidos;

b)     A condenação da ré ao pagamento das custas processuais, devidamente atualizadas;

c)     A Concessão da Justiça Gratuita;

Protesta o autor por provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, especialmente pelas provas testemunhal, pericial e documental, bem assim por todos os demais meios que se apresentarem úteis à demonstração dos fatos aqui articulados, observado ainda o disposto no art. 6°, inc. VIII, do Código de Defesa do Consumidor, no que toca à inversão do ônus da prova em favor da coletividade de consumidores substituída processualmente pelo autor.

Atribui  o valor de R$ 24.600,10 (vinte e quatro mil, seiscentos reais e dez centavos)

De tudo pede deferimento.

Natal, 11 de junho de 2013

Vanessa de Araújo Teixeira Barbalho

OAB/RN 7554